Дольщики вынуждены судиться, чтобы приставы не продали дом с их квартирами
Долевое строительство в Карелии пользуется все большей популярностью. Оно и понятно, ведь это – отличная возможность сэкономить. Вступив в долевое строительство, квартиру в новостройке можно приобрести дешевле, чем на вторичном рынке. Правда, не все так оптимистично. У долевого строительства есть свои подводные камни. А риск потерять свои деньги и остаться ни с чем всегда существует.
В этом на собственном опыте убедились владельцы квартир в «Молодежном жилом комплексе», что на улице Чкалова, 47. В начале этого года появилась информация о том, что судебные приставы арестовали недостроенный 48-квартирный шестиэтажный дом из красного кирпича на Перевалке и собираются выставить его на торги. Мол, застройщик задолжал и физическим, и юридическим лицам более 7 миллионов рублей. А единственная собственность, которая у него есть, это как раз этот дом.
«За кадром» остался тот факт, что все квартиры в этом жилом комплексе уже давно распроданы. А будущие жильцы, которые вот уже несколько лет ждут, когда же дом достроится, были вынуждены в срочном порядке обращаться в суд. Сейчас в Петрозаводском городском суде находятся 20 исков от обеспокоенных дольщиков.
— Мои клиенты заключили договор не с самим застройщиком, а выкупили доли у тех жильцов, которые и вступали в долевое строительство. Все сумму они выплатили полностью – получилось 1 миллион 700 тысяч рублей за однокомнатную квартиру, — рассказывает Елена Пальцева, юрист эскпертно-правового партнерства «Союз. — Квартира получилась относительно недорогой, а первоначальный дольщик вообще покупал ее за 1 миллион 300 тысяч рублей, но потом обстоятельства у него изменились, и он решил перепродать свою долю. Никаких опасений у моих клиентов не возникло – они посмотрели дом, он был возведен почти под крышу, строительство шло активно. По договору дом уже в прошлом году должен был быть введен в эксплуатацию. Никто не предполагал, что все закончится именно так.
К счастью, Елене Пальцевой удалось добиться через суд того, чтобы ее клиентам зарегистрировали право собственности на недостроенную квартиру. И теперь приставы продать ее не смогут. То же самое сделали и еще 19 обманутых дольщиков. До тех же пор, пока право собственности у дольщиков не зарегистрировано, дом считается собственностью застройщика. И, в случае чего, именно на него как на имущество должника накладывают арест. Сейчас целиком «Молодежный жилой комплекс» на торги не выставят, но вот когда его достроят – тоже не известно.
— Суд, как правило, в таких случаях встает на сторону дольщиков, — говорит Пальцева. — Главное, что им нужно знать – в суде необходимо доказать факт оплаты своей квартиры. В случае с моими клиентами у них была банковская квитанция, которая свидетельствовала о том, что предыдущий дольщик полностью рассчитался с застройщиком. И второе важное условие – квартира должна существовать в натуре. То есть если долевое строительство застопорилось на стадии котлована или фундамента, то дольщики не смогут получить право собственности на свою будущую квартиру. И рассчитывать им особо не на что, ведь деньги на счету застройщика обезличиваются. По идее, застройщик имеет право расторгнуть договор строительства с возвратом денег. И хорошо, если эти деньги у него на счету есть. Если нет, и схема изначально была мошеннической, то надеяться на то, что эти деньги спокойно лежат на счету у застройщика, увы, не приходится. И контролировать счет, на котором лежат деньги дольщиков, и их движение, тоже никто не может. То есть застройщик в любой момент может снять всю сумму.
И тут ничего не поделаешь, ведь долевое строительство предполагает именно такой механизм: дольщики скидывают деньги в «общий котел» — на счет застройщика, он им на эти деньги строит дом. Все риски по поводу увеличения стоимости стройматериалов и прочих расходов застройщик берет на себя, цена в договоре является окончательной и не может меняться в одностороннем порядке. И она меньше, чем рыночная. Часто квартиры дольщики получают без перегородок, просто одна общая площадь. А потом они уже сами решают, где сделать комнату, а где – кухню. Правда, и тут возможны свои неприятные нюансы. Так, недавно Елене Пальцевой пришлось отстаивать в суде права женщины, которая еще в 2008 году вступила в долевое строительство и отдала свои деньги Карельскому инвестиционному фонду «Жилье 21 века». Она должна была стать собственницей однокомнатной квартиры в доме по улице Сегежской.
Потом инвестиционный фонд оказался на гране банкротства, ему нашли нового подрядчика, который взялся достроить дом. И тут женщина вдруг узнала, что ее однокомнатную квартиру объединили… с двухкомнатной квартирой другого клиента! И теперь она может претендовать не на отдельное жилье, а только на долю в квартире. Понятно, что женщину такой расклад не устроил, она обратилась в суд.
Оказалось, при строительстве ряда квартир, в том числе и той, которая принадлежала женщине, были нарушены определенные нормы. Все окна в ее квартире выходили на северную сторону, поэтому не соблюдались требования к так называемому уровню «инсоляции». Этой проблемы бы не возникло, если бы застройщик не решил на этапе строительства увеличить этажность дома. После долгих судебных разбирательств свою квартиру женщина все-таки получила. Но новый подрядчик заставил ее отдельно внести стоимость газового котла, хотя изначально, по договору, эта услуга входила в стоимость квартиры. Так что новое жилье несчастной уже не в радость.
— Для меня до сих пор остается загадкой, как вообще был сделан план на этот дом и как моей клиентке зарегистрировали договор собственности на квартиру, которая в итоге стала частью другой квартиры? – недоумевает Елена Пальцева, — И почему квартиры объединили, когда договор права собственности уже был зарегистрирован, и не поставили об этом в известность собственников? Получается, застройщик изменил правила игры, повысил этажность дома, а пострадали в итоге дольщики.
Правда, как уверяют в Министерстве строительства Карелии, подобные случаи остались в прошлом. И сейчас ситуация на рынке долевого строительства стабильная и спокойная. Однако подстраховаться никогда не помешает. Поэтому если вы все-таки подумываете о том, чтобы вступить в долевое строительство, важно помнить: сам закон о долевом строительстве хороший и принят, что называется, «для людей». Но он рассчитан на тот случай, когда добросовестные у нас и застройщик, и дольщики. А порой получается так, что все обязательства выполняют только дольщики.
Люди берут кредиты в банке, выплачивают всю стоимость квартиры и терпеливо ждут, когда их дом будет готов. И риск связаться с недобросовестным застройщиком и потерять свои деньги все равно существует. Нельзя сказать, что в случае с «Молодежным жилым комплексом» застройщик изначально имел какой-то злой умысел. Может, обманывать людей компания не собиралась, но переоценила собственные силы, цены выросли, а деньги закончились. Такой расклад тоже возможен.
Поэтому Пальцева рекомендует выбирать строительные фирмы, которые работают уже не первый десяток лет. И не покупаться на рекламу. То же «Жилье 21 века» активно рекламировали даже на правительственных форумах. В общем, изучите репутацию фирмы, узнайте, какие дома она уже построила, не было ли проблем. Как дольщик, вы вправе посмотреть и уставные документы фирмы-застройщика. Оцените все риски, взвесьте все «за « и «против» и только после этого подписывайте договор.
