Жилой квартал на месте стадиона: как в Петрозаводске заработать сотни миллионов на добром деле

В начале следующего года в Петрозаводске должен появиться новый физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) – на месте бывшего стадиона «Динамо» на пересечении Суоярвского шоссе и улицы Халтурина. Точнее, на части бывшего стадиона. Другую его часть внушительных размеров застроят объектами, не имеющими к спорту никакого отношения, – жилыми домами.

Разговоры о том, что на месте стадиона появится физкультурно-оздоровительный комплекс, начались в Петрозаводске шесть лет назад. Тогда, в июле 2015 года чиновники провели встречу с заместителем председателя Всероссийского физкультурно-спортивного общества «Динамо». Тот сообщил, что общество станет инвестором проекта по строительству ФОКа. Стояла задача построить комплекс, совмещающий в себе спортивно-оздоровительный и досуговый центры. В новом ФОКе должны были расположиться гимнастический зал, два бассейна, зал с татами и многие другие помещения для спортивных занятий.

Представитель физкультурно-спортивного общества «Динамо» пообещал, что объем инвестиций в проект ориентировочно составит 500-700 млн рублей. Начать строительство планировали уже в 2016 году.

Не случилось. ФОК не появился. Инвестиции не пришли.

Однако в прошлом году на город обрушилась благая весть: на стадионе «Динамо» все-таки построят новый физкультурно-оздоровительный комплекс, но уже за 107 миллионов рублей (эта сумма в 5-7 раз меньше, чем то, что собирались вложить ранее). Общественности сообщили: в рамках мероприятия между всероссийским физкультурно-спортивным обществом «Динамо» и строительной компанией «Баренц Групп» подписано соглашение о намерениях строительства.

Выступая на мероприятии по закладке капсулы с посланием потомкам, член Совета Федерации Федерального собрания РФ от Карелия Игорь Зубарев – представитель компании-инвестора – произнес громкие слова:

Владимир Владимирович Путин в своем послании говорил нам о том, что в области нацпроектов необходимо поднять доступность объектов спорта до 55% – и это то, что происходит сегодня, то, что мы это делаем вместе с обществом «Динамо», носит достаточно символичный характер, потому что в этом районе города крупных спортивных объектов на самом деле давным-давно не было. То, что сегодня будет закладка капсулы и, я надеюсь, в скором времени окончено строительство комплекса, имеет огромное значение и для жителей республики, и для граждан.

Казалось бы, какое хорошее дело затеяли предприниматели: построить городу ФОК, пусть и дешевле, чем когда-то планировалось. Правда, во время торжественных мероприятий не посчитали нужным упомянуть условия появления в городе такого объекта. Позже выяснилось, что не только любовь к спорту двигала «Баренц Групп» при подписании соглашения, но и желание заработать приличные деньги (не на физкультурных услугах, разумеется).

Оказалось, что еще в августе 2019  года председатель ФСО «Динамо» Владимир Стариков, рассказывая на комиссии по подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план города, сообщил о коммерческой составляющей проекта. Он попросил принять предложение об изменении рекреационной зоны спортивных сооружений и рекреационной зоны зеленых насаждений общего пользования на жилую зону многоэтажной застройки для земельного участка 10:01:0200145:9 для того, чтобы на участке с кадастровым номером 10:01:0200145:318 появился ФОК.

Это участок для ФОКа.

А это участок для жилых домов.

Как говорится, почувствуйте разницу. ФОК строится на прилегающей к стадиону территории, а не на самом стадионе, как вещали при закладке капсулы чиновники.

Устава организации в свободном доступе нет, поэтому мы не смогли с ним ознакомиться, но в названии указано, что «Динамо» – это общественно-государственная организация. При такой правовой форме соблюдение закона о госзакупках является обязательной процедурой. То есть переведенный участок должен был быть выставлен на торги с целью получения максимальной цены. Деньги, вырученные от продажи участка, могли быть потрачены на строительство спортивного комплекса. И тогда ФОК мог получиться гораздо функциональнее и больше. А пока получается скромный физкультурно-оздоровительный комплекс и космическая ожидаемая выгода застройщика.

При этом исчезают огромные площади, которые предназначались под спорт. Почему бы ими не пожертвовать, правда?

Пообщавшись со специалистами, мы попробовали посчитать возможную выгоду «Баренц Групп» от договора с «Динамо».

Итак, площадь земельного участка, на котором должны появится жилые дома, более 28 тысяч квадратных метров. По существующим правилам на них можно построить почти 62 тысячи квадратных метров жилья и около 6000 коммерческой недвижимости. При цене продаж даже по 45 тысяч рублей за квадратный метр (для государственных нужд) и средней норме прибыли по отрасли в 20% чистая прибыль составит 600 миллионов рублей, а при сегодняшней минимальной коммерческой цене более 66 тысяч рублей за квадратный метр чистая прибыль составит 900 миллионов рублей.  Как вам? Это за комплекс-то, в который будет вложено 100 миллионов. Или даже не 100? На сайте ФОКа указано, что «Баренц Групп» выступает всего лишь соинвестором проекта.

К слову, есть большие сомнения, что участок, который, скорее всего, в советские времена предоставили «Динамо» для спортивных целей и безвозмездно, вообще может быть кому-либо продан (а договоренности общества с «Баренц Групп», судя по тому, как их презентовали, являются не чем иным, как продажей: участок земли в 28 тысяч квадратных метров фактически должен быть «оплачен» ФОКом (или его частью, раз речь о соинвестициях).

Физкультурно-спортивный комплекс площадью 1 840 квадратных метров, если его достроят (не все спортивные объекты, которые у нас в городе начинали строить, смогли открыть свои двери для посетителей), не будет включать в себя бассейны, как планировалось ранее. В нем должен появиться универсальный спортивный зал с возможностью размещения поля для игры в мини-футбол и площадок для волейбола и баскетбола, тренажерный зал, конференц-зал, музей спортивной славы карельского «Динамо» и административные помещения. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию спортивного объекта запланировано на начало 2022 года, накануне 100-летия общества «Динамо».

Нам сложно судить, укладывается ли застройщик в сроки. Сейчас на месте строительства есть только каркас объекта, и бурной деятельности вокруг него не наблюдается.

А ведь может случиться и так, что перевод земли стадиона в жилую зону многоквартирной застройки окажется невозможен. Напомним, что весной Верховный суд Карелии уже вынес сенсационное решение по одной такой территории на улице Вольной, придя к выводу, что не было никакой объективной необходимости менять территориальные зоны. А там не просто дома стоят, там уже квартиры раскуплены. Если решение устоит, люди никогда не увидят свои покупки, и застройщику придется возвращать деньги (которые с ростом цен на жилье сильно обесценились за последние годы). Может, потому и строительство ФОКа так неспешно идет? Достроят ли его, если на горизонте не будет маячить такая астрономическая прибыль? Ведь соглашение о намерениях вообще не предполагает обязательств.