Рынок новостроек входит в фазу зрелости: рост проектного финансирования и снижение зависимости от господдержки
Рынок жилищного строительства России входит в фазу зрелости. Взрывного роста, характерного для прошлых лет, больше не ожидается; вместо него прогнозируется мягкая посадка и стабилизация цен в пределах инфляции.
— Выигрывать и развиваться будут застройщики, которые обеспечили себе подушку безопасности и грамотно распределили ресурсы. Фокус на качество проектов и инновации в строительстве — безусловное конкурентное преимущество в этой отрасли, — отметил в интервью «Интерфаксу» заявил зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.
По его словам, эффект от регуляторных решений 2025 года проявится в период 2026–2028 годов. Запуски новых проектов в прошлом году снизились на 10–15%, однако первый квартал 2026-го показал рост активности, во многом обусловленный низкой базой сравнения.
Интерес застройщиков к новым проектам постепенно возвращает снижение стоимости кредитов: с начала года Сбербанк заключил 41 договор начального финансирования на сумму 121 млрд рублей, что на четверть больше показателей прошлого года.
Сбербанк продолжает лидировать в проектном финансировании. Портфель кредитов застройщикам растет: к маю 2026 года он достиг 7,2 трлн рублей. При этом доля проектов, обеспеченных счетами эскроу, остается стабильно высокой — около 69% (в прошлом году было 71%).
– В первом квартале 2026 года было заключено 345 кредитов проектного финансирования в общем объеме около 700 миллиардов рублей. Это выше результатов первого квартала предыдущего года в 2,2 раза соответственно, – сообщил Анатолий Попов.
Низкая распроданность квартир к моменту ввода дома больше не считается автоматическим сигналом проблем с проектом. По мнению зампреда правления Сбербанка, кредитные организации анализируют всю экономику проекта: долговую нагрузку, региональный спрос и будущие денежные потоки. Иногда низкие продажи на старте — часть стратегии застройщика по реализации готового жилья по более высокой цене.
Важную роль в поддержке спроса на рынке сыграла рассрочка: в период высоких ставок этот инструмент позволил сохранить темпы продаж. Сейчас доля сделок с рассрочкой снижается (с 42% до 32%) и по мере удешевления ипотеки вернется к историческому уровню 15–20%.
В целом строительная отрасль постепенно снижает зависимость от государственных субсидий. Доля льготной ипотеки в выдачах упала с 86% в начале 2025 года до 68% в первом квартале 2026-го. Прогнозируется, что к 2027 году основным драйвером станет рыночная ипотека, а доля льготных программ опустится до 50% и ниже.
При этом, по мнению Анатолия Попова, программы поддержки жилищного строительства необходимо ориентировать на города с населением до 1 млн человек.
– Надо в первую очередь смотреть на «миллион минус» и понять, чем можно помочь для того, чтобы темпы, которые показывают миллионники, были и в «миллион минус», – заявил зампред правления Сбербанка на конференция по жилой недвижимости «Время изменений формула баланса».
Массового перетока денег из банковских вкладов в недвижимость пока не наблюдается. Объем депозитов физлиц продолжает расти (до 65,7 трлн рублей), так как высокие ставки по вкладам делают их более привлекательным и безрисковым инструментом по сравнению с покупкой квартиры для инвестиций. По словам Попова, стимул для смены стратегии у физлиц появится, когда доходность депозитов упадет ниже 10%.
Главным барьером для активного кредитования ИЖС, по мнению зампреда правления Сбербанка, остается дефицит ликвидного залога у небольших подрядчиков. Решением проблемы могут стать зонтичные поручительства ДОМ.РФ и поддерживаемое Сбером внедрение счетов эскроу для любой ипотеки на ИЖС. Эти меры призваны сделать сектор прозрачнее и доступнее для банковского финансирования.
