Как выгоднее всего гасить ипотеку: сокращать платеж или срок выплаты?

Ипотека многим представляется как нечто очень страшное и непонятное. Рефинансирование, аннуитетные платежи, ставки. Досрочное погашение ипотеки тоже вызывает вопросы. Но на самом деле этим финансовым инструментом можно успешно и эффективно управлять, если знать как. Изучили главные стратегии погашения ипотечного долга и рассказываем всем простым языком.

Аннуитетные платежи: как выгоднее гасить ипотеку?

Большинство выдаваемых займов на жилье строится на аннуитетных платежах. Суть этих платежей в том, что каждый месяц вы платите банку фиксированную сумму в счет погашения кредита. Структура же платежа (долг и проценты) неодинакова. Чаще всего первые несколько лет вы просто платите проценты банку, а не свой основной долг

Например, ваш ежемесячный платеж составляет 20 тысяч рублей, ипотеку вы взяли на 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет. В случае досрочного погашения вы сэкономите порядка 170 тысяч и закроете кредит на два года раньше (если сможете выделять дополнительные пять тысяч ежемесячно). Если же вы будете сокращать платеж, то выплатите ипотеку примерно за 8 лет и сэкономите чуть меньше — около 100 тысяч. Плюс заключается в том, что под конец платежи станут совсем маленькими. Вроде бы решение напрашивается само? Но не всё так очевидно.

Судя по расчетам экспертов, при таких платежах в большинстве случаев действительно выгоднее гасить ипотеку досрочно, а не уменьшать сумму платежа. Но есть нюансы, которые зависят от вашего финансового положения. 

Если вы находитесь в достаточно стабильной ситуации и знаете, что у вас всегда будут деньги на основной платеж и дополнительные средства для досрочного погашения, то разницы особой нет. Можете выбрать либо сокращение срока, либо уменьшение платежа. Сэкономите в любом случае.

А вот если вы не так уверены в своем финансовой благосостоянии, то лучше выбирать досрочное погашение с уменьшением платежа. Даже если начнутся проблемы с деньгами, то вы просто можете вернуться к выплатам по графику, а платеж все-таки будет поменьше, чем изначально.

Если вам тяжело уже сейчас, но вы хотите выделять деньги, чтобы быстрее расквитаться с ипотекой, то уменьшайте платеж. Постепенно вам будет становится легче и получится немного сэкономить.

«Народный эксперт» Максим Кайнер также предлагает следующий вариант: продолжать каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его. То есть сумму платежа уменьшать в банке, но по факту платить столько же.

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока, — советует Максим.

В комментариях к этому тексту также советуют уменьшать платеж, а не срок. 

Как человек, отработавший в просрочке несколько лет, скажу: берите ипотеку на как можно более длинный срок и никогда не обращайтесь за уменьшением срока в банк.  Ибо, если появятся деньги, закроете ипотеку хоть в третий месяц. А вот если внезапно денег не будет, вам будет очень грустно (а длинный срок — маленький платеж). И еще, вы живете в России. Вполне возможно, что через 20 лет на ипотечный платеж можно только булочку будет купить.

Отметим, что, несомненно, ситуации индивидуальны и расчеты надо проводить в каждой конкретной ситуации свои собственные. Но, судя по опыту многих людей, сокращать платеж — все-таки более безопасная стратегия. 

Дифференцированные платежи: как выгоднее гасить ипотеку?

Такой тип выплат ипотечного кредита встречается реже, банки не так охотно выдают такие кредиты. При таких платежах сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Здесь есть две стратегии. Если соотношение основного долга и процентов в структуре ежемесячного платежа вас устраивает, то лучше сокращать срок, так как в противном случае (если вы захотите уменьшить ежемесячный платеж) ипотеку вам придется выплачивать дольше.

Для того чтобы рассчитать выгодный вариант конкретно в вашей ситуации, можете воспользоваться удобным инструментом — сайтом "Кредитный калькулятор".

Советы от наших читателей

В комментариях в нашей группе «ВКонтакте» мы спросили у петрозаводчан, какие советы они могут дать для тех, кто хочет уменьшить гнет ипотеки. Мнения получились разные: от рефинансирования до перепродажи жилья.

— Все левые доходы и премии пускать на погашение, сокращая срок. Особенно выгодно в первые годы, когда процент банку в теле платежа максимальный. Подавать на налоговый вычет (сначала на покупку, потом на проценты) и разом эту сумму отправлять на погашение (есть еще вариант, когда 13% остаются к зарплате, тогда можно просто бОльшую сумму платить ежемесячно). Мониторить ставки рефинансирования, можно хоть каждый год из банка в банк переходить.

— Переходить из банка в банк глупость, по 3 НДФЛ можно одномоментно заявлять вычет за последние три года и по процентам, и по основному долгу. Можно не возвращать из бюджета, а просто не удерживать НДФЛ из ЗП. Но это все «сопли». Подавать на снижение ставки... банки подморозили эту опцию. 

— Цена на квартиру подросла — продали вместе с ипотекой (осталось на руках около 50 процентов от стоимости квартиры), на эту сумму купить, что сможете, без ипотеки. Или ипотечную квартиру сразу сдавать, чтобы ипотечные платежи и КУ платили арендаторы. Тоже свои риски. Еще родственники вскладчину помогают друг другу, например, купить жилье на море и пользуются им вместе по очереди, в свободное время сдают знакомым. Еще слышала, покупают голые стены однушки, делают сами хороший ремонт, продают дороже, покупают стены двухи и т.д. По моим впечатлениям ипотека не лучший вариант.

— За 6 лет мы снизили платеж на 13 тысяч рублей — рефинансировались два раза. Маткапитал пока не трогали. Советую молодым семьям отслеживать различные программы, как государственные, так и у самих банков.